Question :

L’éclatement d’une bulle spéculative surprend toujours par son ampleur. On sous-estime ainsi toujours son potentiel à la baisse.

Ma boulangère table pour sa part sur « une baisse momentanée ne dépassant pas 5% » en raison de la « pénurie » et des « anglais qui raflent tous les logements en France ».

Peu avant l’éclatement de la bulle boursière de 2000, les rares économistes qui osaient évoquer des chutes de l’ordre de 20 à 30% sur certaines actions passaient alors pour les membres d’une secte apocalyptique.

Résultat : en 2003, la chute des valeurs technologiques dépassa les 80% !!!

Aujourd’hui, il en est de même, les économistes les plus pessimistes annoncent des corrections de prix ne dépassant souvent guère les 30 ou 40% sur les 2 ou 3 prochaines années. Dans une société qui adule très majoritairement les bienfaits (virtuels) d’une bulle, évoquer une simple baisse des prix est une idée purement et simplement rejetée. Par conséquent, tenter d’expliquer à un lecteur ou à un auditeur qui vit sur un nuage qu’en dessous se trouve la terre ferme est souvent totalement illusoire.

Dans ce contexte, un économiste ne peut alerter l’opinion publique d’un retournement du marché qu’en annonçant des baisses qui soient intellectuellement acceptables pour cette dernière. Même intimement convaincu d’une chute des prix de 50 ou 80%, un économiste qui oserait dire ce qu’il pense serait immédiatement discrédité dans les médias et l’opinion publique. Le message de mise en garde qu’il souhaiterait faire passer n’en serait alors qu’inefficace.

Pourtant, il n’y a jamais eu dans l’histoire de bulle qui ait explosé sans faire de gros dégâts collatéraux. L’irrationalité à l’origine des bulles se retrouve toujours en sens inverse lorsqu’elles explosent.

Ainsi, lorsqu’une bulle affectant un actif éclate, on ne retrouve pas les valeurs moyennes à long terme de cet actif mais des niveaux bien inférieurs.

Pour le journal « The Economist », les prix de l’immobilier en France sont surévalués de plus de 46%, cela donne déjà un début d’ordre de grandeur de « l’effet boomerang » qui nous attend !!!

Comme les arbres, les prix de l’immobilier, ne peuvent malheureusement monter jusqu’au ciel.

La solvabilité des ménages, même perfusée de multiples artifices (allongement de la durée des prêts, avantages fiscaux, montages financiers « audacieux » avec des crédits in fine, ou à taux variable etc…), atteint forcément un jour ou l’autre une limite. Par contre, lorsqu’un marché se retourne, il convient de garder en mémoire qu’il n’existe qu’une seule limite à la baisse : le niveau zéro (0) !

Pour ma boulangère, elle me dit que même si les prix chutaient de 50% elle serait encore gagnante car ses logements ont pris au moins 100% de plus-value.

Toutefois, rappelons qu’une simple correction des prix de 50% ne ferait que ramener les prix à leur niveau de l’an 2000 et qu’une baisse de « seulement » 50% annule une hausse de 100% (« ça c’est vraiment BALO »).

Par conséquent, tabler sur une correction des prix de « seulement » 50% demeure donc aujourd’hui une hypothèse plutôt optimiste.

En effet, outre « l’effet boomerang », si l’on prend en considération le vieillissement inéluctable de la population française et européenne dans les années à venir et son déclin à terme après le décès des papy-boomers, le scénario devient alors rapidement très noir…

Les projections de l’INSEE tablent dans son scénario moyen sur une diminution de la population française d’ici 20 à 30 ans. L’immobilier comme « placement retraite » quand on a 30 ou 40 ans n’est donc pas forcément très malin !!

Une fois déterminé l’ampleur (minimum) de la correction, il convient de tenter d’en déterminer la durée. Cette correction va-t-elle se s’étaler sur 6 mois,  6 ans ou….60 ans ?

1) Arguments en faveur d’une correction très lente des prix s’étalant sur des décennies (ce qui revient implicitement à nier l’existence même d’une bulle):

Comme toujours, les prévisions des organismes financiers demeurent extrêmement optimistes (il est vrai qu’à terme il s’agit de la survie de leur business).

Par exemple, l’organisme de notation financière, Standard&Poor’s, a publié récemment une étude qui table sur une baisse d’environ 3% par an des prix de l’immobilier, sans pour autant en indiquer la durée ! Dans ce scénario à la Walt Disney, où tout se termine bien à la fin, il faudrait donc attendre minimum 20 ans pour que les prix de l’immobilier rejoignent leur moyenne à long terme.

Le problème de ce genre « d’étude » c’est qu’elles ne reposent sur aucune argumentation économique.  Pour ces financiers, la chute ne peut être ni brutale ni importante, c’est donc une variante pessimiste de la théorie de « l’atterrissage en douceur ».

Résumé de l’analyse: le krach ne peut pas me toucher, et pourquoi ? Parce que cela me ferait trop mal !

Chacun appréciera la pertinence de cette approche…..

« L'optimisme est une forme supérieure de l'égoïsme »

Alexendru Phillipide

2) Arguments en faveur d’un Krach  s’étalant sur plusieurs années (3 à 5 années) :

Un scénario intermédiaire et plus réaliste peut consister à regarder comment ont évolué les prix lors du dernier krach immobilier de 1991 :

-         en 1989 et 1990, les prix et le nombre de transactions atteignent des records ;

-         en 1991, le nombre des transactions s’effondre (elles sont divisées par 2 à Paris) mais les prix ne baissent pas encore;

-         il faut attendre 1992, pour que les prix ne commencent leur réel plongeon. La chute débute tout d’abord par les beaux quartiers parisiens qui avaient alors le plus augmentés, les prix dévisse de -20 à -30% en un an. ;

-         puis entre 1993 et 1997, la baisse des prix est continue d’une année sur l’autre et se propage à tous les secteurs. Bilan : la chute moyenne des prix atteint ainsi, selon les localisations, entre -30% et -40% !

On notera que l’histoire a retenu l’année 1991 comme début du dernier krach alors que les prix n’ont pas chuté cette année là mais dans les années qui suivirent. L’année 1991 fut seulement l’année de l’effondrement du nombre des transactions mais pas de celle des prix.

Ainsi, l’évolution du nombre des transactions est une donnée fondamentale pour déceler l’imminence d’un Krach (en Bourse comme en Immobilier). Or, comme vous le constaterez, ce chiffre n’est étrangement jamais communiqué par les divers professionnels de l’immobilier qui vous annoncent pourtant tous les mois leurs indices mensuels d’évolution des prix !

Seulement une fois par an, en janvier, les notaires communiquent des chiffres « provisoires» sur le nombre de transactions de l’année passée! (Pour rappel, en 1993, les notaires ne constataient « officiellement » encore aucune baisse de prix !!!!)

Une bulle immobilière n’éclate pas comme une bulle boursière, pour la simple raison que l’information n’y circule pas du tout avec la même transparence pour tous les acteurs économiques ( Cf  Questions : Pourquoi les professionels, les médias et les politiques ne tirent epas la sonnette d'alarme)).

En définitive dans ce scénario de « type 1991 », le nombre de transaction s’effondrerait en 2006-2007 alors que les prix demeureraient encore stables, voire continueraient d’augmenter sous l’impulsion des derniers achats panique. Puis, la décente aux enfers débuteraient les années suivantes pour s’étaler sur 3 à 5 ans.

3) Arguments en faveur d’un krach brutal c'est-à-dire d’une baisse étalée sur une durée inférieure à 2 ans :

Il s’agit là du pire scénario catastrophe. Les prix de l’immobilier se mettent à plonger à la vitesse d’un krach boursier « façon 1929 ». Les éléments qui pourraient conduire à ce scénario sont les suivants :

-         le marché immobilier s’est de plus en plus financiarisé et internationalisé, par conséquent la volatilité du marché s’est potentiellement considérablement accentuée. (Je ne développerais pas ici ces deux points car ce serait un peu long pour un site dédié à ma boulangère). Toutefois, si vous aimez vous faire peur, renseignez-vous quelques instants sur la toile sur le fonctionnement des deux organismes géants de refinancement hypothécaire américains que sont Fannie Mae et Freddie Mac. Leur explosion programmée va amuser la finance mondiale pour un bon moment. Pour vous donner l’envie d’en savoir plus on peut dire simplement qu’à coté de l’explosion de ces deux sociétés, l’affaire ENRON sera reléguée dans l’histoire économique au stade d’un trafic de carambars dans une cours de récré : bon film !!!) ;

-         l’information d’une baisse des prix circule aujourd’hui mais beaucoup plus rapidement qu’en 1991 : merci Internet !

-         confronté à l’aggravation de la situation économique (vieillissement de la population, augmentation des impôts, précarité, chômage, déficits) le retournement de la psychologie collective à l’égard de l’immobilier s’effectue plus rapidement que prévue.

-         un krach obligataire mondiale provoque une hausse brutale des taux d’intérêts. Les acheteurs potentiels ne sont alors plus solvables ;

-         des déficits publics abyssaux et l’absence de marge de manœuvre monétaire empêchent toutes mesures permettant, comme en 1991, un amortissement de la chute ;